Aktuelt
Lekkasjetest og Termografering
Vi utfører trykktesting av boliger ved hjelp av Retrotec BlowerDoor utstyr. Det blir etter trykktesten utarbeidet en brukervennlig rapport til å dokumentere resultatet.
Det anbefales å teste både vindsperre og dampsperre. Første testen bør utføres når bygget er tett utvendig, inkludert dører og vinduer montert. (dette anbefales for å unngå dyre og unødvendige utbedringer i slutten av byggeprosessen.) Når bygget er ferdig og innflytningsklart foretas endelig trykktest og utgivelse av dokumentasjon.
Luftlekkasjer har store konsekvenser. Luftlekkasjer er uønsket luftvandring gjennom eller langs etter vegger, gulv eller tak som følge av utettheter.
Det er når varmluften stiger oppover i bygningen, og lekker ut gjennom taket, at den ofte fører fuktig inneluft inn i isolasjonen. Dette fører til nedkjøling og kondensering, og legger grunnlag for vekst av muggsopp og utvikling av råte.
Måle lufttetthet er obligatorisk ved oppføring av nye boliger etter Tek 17. Dersom man har problemer med kald trekk, vil en god diagnose av hva som er feil, gjøre at man får mindre etterarbeid med utbedring. BlowerDoor måler automatisk tettheten i en bygning og kalkulerer lekkasjetallet iht. Norsk Standard NS-EN 13829 – ISO9972.
Trykktesting kombineres ofte med termografering for å avdekke luftlekkasjer.
Termografering lokaliserer varmetap i bygninger. Ved hjelp av termografering kan vi finne ut om du har et stort varmetap i bygningen. Termografering kan, sagt på enkel måte, måle temperaturen bygningens ulike komponenter og dermed finne eventuelle lekkasjer.
For alle typer bygninger kan termografering avdekke feil og mangler, der dette kan ha store konsekvenser for kostnader ved oppvarming. For og kunne oppnå best resultat av Termografering og trykktesting burde dette gjøres samtidig.
Luftlekkasjer gir energitap når varm luft lekker ut og kald uteluft trekker inn i boligen. Dette koster penger, gir redusert komfort, og i tillegg vil luftvandringen medføre økt risiko for kondens og soppvekst. Ved å trykkteste byggingen for å sjekke luftlekkasjer i kontrollerte former, kan man etterligne lekkasjene i en bolig ved å utsette huset for over- og undertrykk. Trykkforskjell skapes ved å montere en vifte i en døråpning og tette alle kontrollerbare lufteventiler. Trykktesting oppdager mann uønsket luftvandring gjennom gulv, vegger og tak kan da kontrolleres mot tillatt lekkasje etter byggeforskrift. Trykktesting / Tetthetskontroll kan utføres hele året.
Ved hjelp av en trykktest kan vi hjelpe deg med å finne feil og mangler ved alle type bygninger. Trykktest avdekker feil og mangler som kan ha store konsekvenser for kostnader i forbindelse med oppvarming av bygg. Når vi utfører trykktesting starter vi med å lukke alle åpninger i bygningen. Etter dette skaper vi et undertrykk på 50 Pa (Pascal) ved å bruke en kalibrert vifte og så måler vi hvor mange m3/time som skal suges ut før man oppnår dette trykket. Tillatt luftlekkasje etter byggeforskrift måles som antall luftvekslinger pr. time, dvs hvor mange ganger bygningens volum skiftes ut i løpet av én time ved en trykkforskjell tilsvarende at det blåser ca 9 m/s, eller frisk bris.
For og få kunne finne feil og mangler i en byggingskonstruksjon er det en stor fordel og utføre trykktest og termografering på samme tid.
Hva er lekkasjetall?
Lekkasjetallet viser hvor mange ganger luften skiftes ut per time når det er et over- eller undetrykk på 50 Pascal (Pa). Har en leilighet et volum på 100 m3 og et lekkasjetall på 1, tilsier det at det ved et overtrykk på 50 Pa lekker bygget 100 m3 luft i timen. Hvis bygget det har et lekkasjetall på 2 lekker det 200 m3 luft i timen.
Krav til lekkasjetall i byggteknisk forskrift og i standarden for passivhus
Type bygg Tek 10 (før 1.1.2016) Tek10 (etter 1.1. 2016) * Passivhus (NS3700/NS3701)
Småhus 2,5 0,6 0,6
Rekkehus 2,5 0,6 0.6
Næringsbygg, 1,5 0,6 0,6
boligblokker og
andre bygg
Lekkasjetallet er oppgitt som n50 = målt luftlekkasje/volum
* 0,6 er kravet som gjelder ved tiltaksmetoden, og det nivået som ligger til grunn for beregning av rammekravet.
Vi bruker Retrotec Blower Door til trykktesting. Retrotec Blower Door er et anerkjent og komplett system for tetthetsprøving av bygninger. (privat boliger, rekkehus, boligblokker, kontorbygg, isolater, datarom osv.) Måler og dokumenterer i henhold til NS-EN 13829 / NS-EN ISO 9972:2015. Utstyret brukes sammen med termografikamera som enkelt vil kunne påvise hvor luftlekkasjen har oppstått.
AREALBEREGNING
Takstrapportene skal normalt angi bruttoareal (BTA) og Primærareal (P-rom), samt bruksareal (BRA).
Arealer er måleverdige når fri høyde over gulvet er 1,90m eller mer i en bredde av minst 0,60m. Del av skråtak regnes som måleverdig inntil 0,60m utenfor høyden 1,90m målt mot skråhimling.
Fri høyde er høyde fra overkant gulv til underkant himling eller konstruksjoner som for eksempel bjelker.
Måleverdige arealer er tilgjengelig via dør, luke, trapp, permanent eller nedfellbar stige.
Arealer i rom og på loft, hvor det er avstand mellom bjelker (hanebjelker, dragere og lignende) på 2,0m eller mer kan være måleverdige selv om fri høyde under bjelken er mindre enn 1,90m. Arealet må være tilgjengelig, bjelkene kan ikke stenge for naturlig ferdsel. Takstmannen må opplyse om at enkelte bjelker i rommet kan ha fri høyde lavere enn 1,90m.
Terrasser, balkonger og verandaer er ikke med i boligens arealer, men bør angis separat. Det samme er tilfelle med boder i kjeller og på loft for leiligheter i blokk/flermannshus
Definisjon på oppholdsrom ved taksering
Oppholdsrom er rom i boligen som brukes til boligformål, det vil si et rom hvor det er naturlig å sette seg ned, som for eksempel stue og arbeidsrom.
Følgende rom er å betrakte som oppholdsrom:
- Kjellerstue (peisstue, loftstue, TV-stue)
- Lekerom
- Arbeidsrom (hjemmekontor, bibliotek)
- Innredet hobbyrom (vevstue og lignende)
- Innredete rom som familien har valgt å sove i.
- Trimrom (må være fastmonter utstyr, f. eks. ribbevegg)
Rom i sekundærdel forblir sekundærdel (uansett hvor mye de er påkostet) hvis rommene benevnes som;
- Boder, garderobe, «walk in closet»
- Garasje
- Fyrrom, søppelrom, teknisk rom
PRIMÆRAREAL (P-ROM)
P-ROM er bruksareal av primærdelen og måles til innside av omsluttende vegger for primærdelen.
Det resterende areal kalles S-ROM og S-ROM er sekundærdelens bruksareal. Vegger mellom P-ROM og S-ROM måles som S-ROM.
BRUKSAREAL (BRA)
er det areal som ligger innenfor omsluttende vegger (innside yttervegg og vegg mot evt. nabo eller fellesdel) fratrukket piper og kanaler som er over 0,5 kvadratmeter.
BRA for et plan/bruksenhet er P-ROM + S-ROM.
BRUTTOAREAL (BTA)
er areal av måleverdige deler begrenset av ytterveggs utside og til midt i vegg mot evt. naboleilighet eller fellesdel (for eksempel trapperom). Det skilles mellom bygningens og boligens bruttoareal i flerfamiliehus.
NØDVENDIG DOKUMENTASJON
Dokumenter det kan være lurt å ha klart på selve takseringsdagen.
Borettslag og aksjeleilighet
- Kjøpekontrakt
- Husleie-giro
- Leiekontrakt
- Plantegninger
- Vedtekter
- Årsberetning (siste år)
- Årsregnskap (siste år)
- Ligningsoppgave fra forrestningsfører (siste år)
- Tidligere takst/salgsoppgave
Boligsameie, selveierleilighet, rekkehus o.l.
- Kjøpekontrakt
- Fellesutgifter / giro
- Forsikringsbevis(for Sameiet)
- Ligningsverdi (i selvangivelsen)
- Plantegninger
- Skjøte
- Tidligere takst/salgsoppgave
- Vedtekter
- Årsberetning
- Årsregnskap (siste år)
- Ligningsoppgave fra forretningsfører (siste år)
Eiet bolig (enebolig, rekkehus o.l.)
- Kjøpekontrakt
- Skjøte / festekontrakt
- Ferdigattest / brukstillatelse
- Forsikringsbevis
- Kommunale avgifter / giro
- Ligningsverdi (i selvangivelsen)
- Målebrev
- Situasjonskart
- Tegninger (plan og fasade)
- Tidligere takst/Salgsoppgave
Verditakst
Verditaksering av bolig og fritidsbolig.
Rapporten utarbeides på grunnlag av takstmannens befaring og oppmåling av boligen. Rapporten inneholder en teknisk beskrivelse av boligen sammen med arealene som er beregnet på grunnlag av oppmålingen. Rapporten vil inneholde en enkel beskrivelse av vedlikeholdet av boligen, dog uten at det er gjort grundige undersøkelser av den tekniske tilstanden.
Verdien beregnes etter vurdering av beliggenhet med en vurdering av utsikt, sol, kommunikasjon, butikker, barneskole og lignende.
Det er verdt å merke seg at grundig teknisk analyse av boligen gjøres ved utarbeidelse av tilstandsrapport og boligsalgsrapport.
Boligsalgsrapport
Boligsalgsrapport fra Norsk takst er basert på NS 3600 – Norsk Standard for teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig. Rapporten gir en grundig gjennomgang med informasjon om tilstanden til boligen.
I en Boligsalgsrapport legges det spesiell vekt på de byggetekniske forholdene som er særlig relevante ved eierskifte. På den måten kan misforståelser unngås, og konflikter forebygges. Rapporten erstatter ikke selgerens opplysningsplikt eller kjøperens plikt til selv å undersøke boligen, men er et dokument som øker begge parters trygghet.
Lett å gjøre seg kjent med de viktigste forholdene ved boligen
Boligsalgsrapporten gir en beskrivelse og vurdering av byggverk og bygningsdeler som takstmannen har observert og som normalt har betydning ved eierskifte. Rapporten gir således systematisk og grundig informasjon om de viktige forholdene ved en bolig.
For enkel lesbarhet har rapporten et sammendrag med oversikt over de viktigste forholdene ved boligen og en hoveddel hvor alle kontrollpunkter fremgår. Det blir utført visuelle observasjoner, og inspeksjon på lett tilgjengelige deler av konstruksjonen.
Boligsalgsrapporten er et standardisert produkt, som i tillegg bygger på kvalifisert skjønn fra takstmannen.
Tilstandsgrader
Det benyttes ”tilstandsgrader” for å angi eventuelle byggtekniske tilstandssvekkelser. Dersom informasjon om rom eller bygningsdeler er gitt tilstandsgrad TG2, TG3 eller TGiU er dette angitt i rapportsammendraget.
Det gjør det enkelt for deg å raskt få oversikt over de viktigste forholdene ved boligen. Ytterligere opplysninger er gitt i hovedrapporten.
Tilstandsrapport
En tilstandsrapport er en detaljert beskrivelse av den tekniske og vedlikeholdsmessige tilstand en bolig befinner seg i. Tilstandsrapport kan leveres med og uten kostnadsoverslag.
En tilstandsrapport er en tilstandsbeskrivelse utført i henhold til Norges takseringsforbund’s (NTF) regler og NS3424/3451.
”Nivå 1” er registreringsnivået, basert på kun visuelle observasjoner uten inngrep i byggverket, eventuelt supplert med enkle målinger.
NS 3424 angir at Tilstandsgrader (Tg) fra 0 – 3 skal benyttes for å angi grader av tilstandsvekkelse.
0 : ingen symptomer, 1 : svake symptomer, 2 : middels kraftige symptomer, 3 : kraftige symptomer.
Tilstandssvekkelser angis ikke for bygningsdeler hvor Tg 0 er registrert.
Verditakst er en vurdering av markedsverdien på boligen på takseringsdagen, med hensyn tatt til beliggenhet, standard, størrelse, vedlikehold, evt. heftelser, bruksrettigheter utidsmessighet, m.v.
Reklamasjons-rapport
En reklamasjonsrapport er i prinsippet en tilstandsrapport, men hvor oppdraget er å vurdere forhold det klages på når en eiendom skifter eier.
Takstmannen gjør en befaring på stedet, og vurderer i tillegg tilgjengelig teknisk dokumentasjon. De juridiske sidene av saken vurderes ikke. Økonomiske konsekvenser beregnes ut fra kostnader ved utbedring til referansenivået, dersom et negativt avvik blir påvist.
Verdivurdering
Forenklet verdivurdering
Kun vurdering av markedsverdi og omsettelighet, ment som dokumentasjon overfor banker og finansinstitusjoner. Erstatter ikke verdi-/lånetakst og er ikke ment å brukes i forbindelse med salg.
En forenklet verdivurdering er mindre omfattende enn en verdi-/lånetakst, og har et mindre bruksområde. Det blir utført befaring og laget en forenklet skjematakst uten fuktmålinger og liknende.
Rapporten er i første rekke ment som dokumentasjon for de som ønsker å finansiere med pant i fast eiendom, men er også et rimelig alternativ for alle som Ønsker å dokumentere markedsverdien og ikke har bruk for en omfattende teknisk beskrivelse.
Dokumentet omfatter beskrivelse av takstobjektet, vurdering av omsettelighet samt vurdering av markedsverdien på befaringstidspunktet, og leveres på forenklet skjematur.
Forhåndstakst
Den fremtidige verdien baserer seg på at det utføres tiltak på eiendommen.
Hva tiltaket går ut på, vil fremgå av forhåndstaksten.
Eksempler på tiltak kan være: Bygge et hus, dele av en tomt, foreta seksjonering, tinglyse avtaler/servitutter m.m. (ofte krever tiltakene søknad).
Takstmannen vurderer ikke om tiltaket er gjennomførbart eller ikke.
Dersom tiltaket blir gjennomført som forutsatt, kan forhåndstaksten normalt konverteres over til en verditakst etter gjennomført tiltak.
Boligverdi
Boligtaksering rommer en rekke tjenester, skreddersydd etter ulike formål. Ved eierskifte er kravene til dokumentasjon av tilstanden økende.
Ved en verditakst lager takstmannen en rapport etter befaring og oppmåling av boligen. Også slike takster inneholder en teknisk beskrivelse og angivelse av vedlikeholdsbehov, men uten de grundige undersøkelsene som kjennetegner en Tilstand- eller Boligsalgsrapport.
Når verdien beregnes vurderer takstmannen også forhold som beliggenhet, utsikt, solforhold, kommunikasjon samt nærhet til butikker og barneskole.
Mens en verditakst beskriver dagens markedsverdi, angir forhåndstaksten en fremtidig verdi på eiendommen. Denne verdien baserer seg på bestemte tiltak. Typiske eksempler er bygging av et hus, deling av tomten, seksjonering samt tinglysing av avtaler og servitutter.
Dersom tiltaket blir gjennomført som forutsatt, kan forhåndstaksten normalt konverteres til en verditakst.
Verditaksten er en rapport som dokumenterer hva slags verdier du har i boligen din.
Riksfjord Taksering AS 